「所有している空き家の買取を依頼したいけど、売却価格はどれくらいになるのだろう」
このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか？
一般的に空き家を買取してもらうと、売却価格が安くなってしまう傾向がありますが、適切な相場を知ることで納得感のある取引が可能になります。
また、空き家を放置し続けると、固定資産税の負担が増えるだけでなく、自治体から「特定空き家」等に指定され、重いペナルティを課されるリスクもあります。
本記事では、空き家買取の最新相場の調べ方、さらに賢く売却するためのポイントについて紹介していきます。
これから紹介する内容をしっかり押さえて、後悔のない空き家売却を進めていきましょう。
この記事の目次
空き家買取の相場はいくら？仲介価格との違い
空き家を売却する際、多くの人が「仲介」と「買取」のどちらを選ぶべきか迷います。
結論からいえば、空き家の買取相場は、仲介による市場価格の5～8割程度が一般的です。
まずは、なぜこれほどの価格差が生まれるのか、その仕組みと最新の資産価値の傾向について見ていきましょう。
買取相場は市場価格の5～8割が目安
空き家を買取で売却する場合、不動産会社や買取業者が直接の買主となります。
買取を依頼する不動産会社にもよりますが、その売却相場は仲介で売却する際の5～8割程の価格になると言われています。
例えば、市場価値が1,000万円の空き家であれば、500万～800万円が買取額の目安です。
なぜ相場よりも安くなってしまうのかというと、不動産会社や買取業者が買取した空き家はリフォームや解体を行い、その後転売をするためです。
そのリフォームや解体にかかる費用、および業者の利益をあらかじめ差し引く必要があるため、仲介で売却する際の相場よりも安くなってしまう傾向があります。
【築年数別】空き家の資産価値の変化
空き家の買取価格は、建物の築年数に大きく左右されます。
日本の不動産市場では、木造一戸建ての場合、築年数の経過とともに価値が急激に下落し、築20年～22年を超えると建物としての資産価値はほぼ「ゼロ」とみなされるのが現実です。
国土交通省の資料に基づくと、築年数ごとの住宅の市場価値は下記のようになります。
出典：「中古住宅流通、リフォーム市場の現状市場の現状」-国土交通省
・築5年：新築時の70～80％
・築10年：新築時の50～60％
・築15～20年：価値は一気に下落し、50％を下回る
・築22年～：建物評価はほぼ消失し、「土地」としての価値のみになる
空き家の多くは築年数が経過しているため、査定時には「建物に値段がつくか」ではなく、解体して更地にする必要があるか、あるいはリノベーションの素材として活用できるかという視点で評価されます。
なぜ買取は仲介よりも価格が安くなるのか？
買取価格が安くなる理由は、単に業者の利益を確保するためだけではありません。
売主が負担すべき「売却のためのコストとリスク」を不動産会社が肩代わりしているからです。
具体的には、下記の費用が買取価格から差し引かれています。
・リフォーム・リノベーション費用
次の入居者が住める状態にするための修繕コスト
・解体費用
建物が再利用不能な場合に更地にするためのコスト
・販売活動費・事務手数料
再販時の広告費や人件費
・契約不適合責任のリスク料
引き渡し後に不具合が見つかった際の責任を業者が負うための費用
また、空き家の状態によっても売却価格は変動します。
状態が良く、少しリフォームを施すだけで転売ができる物件であれば8割程度の価格になりますが、解体が必要と判断された場合は5割程度まで下がることがあります。
さらに、家具などの残置物の処分費用が発生する場合も、その分価格が低くなる傾向があります。
空き家買取の価格はどう決められている？2つの算出方法
空き家の買取が行われる際は、主に「取引事例比較法」と「原価法」という2つの方法をもとにして売却価格が設定されることが一般的です。
これらの算出ルールを理解しておけば、提示された査定額が妥当なものか、それとも根拠なく安く見積もられているのかを冷静に判断できるようになります。
過去の成約事例から算出する「取引事例比較法」
空き家の売却価格を決める際は、過去の売却例をもとにして価格が決められることがあります。
この方法を「取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）」と言います。
具体例として、築25年の空き家を査定した際の価格を取引事例比較法で決める場合、下記の流れで進められます。
ただし、地価は常に変動しています。
過去の実績から現在までの間に土地の価格が上がっていれば、査定額は450万円以上になることもあります。
取引事例比較法は、不動産会社の過去の実績次第で精度が変わるため、できるだけ空き家の取引が多く、高額査定の実績がある業者に依頼することが重要です。
メリットとデメリットを把握しておこう！取引事例比較法とは
建物の価値を理論的に出す「原価法」
不動産の売却価格を決める際は、類似物件の実績がない場合でも算出できる「原価法」という手法も用いられます。
原価法とは、対象物件と同様の建物を「今、あらためて建て直したらいくらかかるか（再調達原価）」を基準にし、そこから建物の経年劣化分（減価修正）を差し引いて現在の価値を算出する方法です。
計算式は下記のとおりです。
| 建物評価額（おおまかな売却価格）＝再調達原価×延床面積（㎡）×（残りの耐用年数÷法定耐用年数） |
例えば、下記の条件でシミュレーションしてみましょう。
| ・条件：築11年、延床面積100㎡の木造一戸建て ・木造の再調達原価：14.8万円/1㎡（地域により異なります） ・法定耐用年数（※）：22年 ・残りの耐用年数：11年（22年－築11年） |
※法定耐用年数については、国税庁の資料等で確認することができます。
参考：主な減価償却資産の耐用年数表-国税庁
この情報を計算式に当てはめると、
| 14.8万円×100㎡×（11年÷22年）＝740万円 |
という建物評価額が導き出されます。
ここで注意したいのは、空き家の多くは築22年（木造の場合）を超えている点です。
耐用年数を超えると、理論上の建物の価値は「0円」となります。
そのため、古い空き家の買取価格は、この原価法で出された「土地の価値」から「建物の解体費用」を差し引いて決定されるケースが多くなります。
原価法の詳しい計算方法や計算する際のポイントについては、下記の記事で解説しているのでこちらもご参考ください。
原価法の計算式の重要なポイント！再調達原価とは
自分でできる！空き家の売却相場の調べ方5選
空き家の買取を依頼する前に、所有している空き家を売却するとどれくらいの価値があるのか、まずは自分で概算を把握しておきましょう。
売却相場を把握してから、不動産会社に査定を依頼することで、提示された価格の妥当性が判断しやすくなり、納得できる空き家売却を進めることができます。
ここでは、ご自身でも簡単に行える5つの調べ方をご紹介します。
1.不動産会社に査定を依頼する
空き家の売却相場を調べるための最も確実な手段は、不動産会社に査定を依頼する方法です。
特に、空き家のある地域の不動産会社に依頼することで、その地域の空き家の状況や需要、過去の取引実績などをもとにして、詳しい相場を知ることができるでしょう。
査定は無料で依頼できるため、1社に限らず複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
複数の査定結果を比較することで、より正確な価値を知れるほか、担当者の対応や人柄も比較できるため、安心して依頼できるパートナーを見つけることができます。
当サイトが提供する「イエイ」では、1,700社以上の優良企業と提携しており、最大6社に査定依頼することができます。
わずか60秒で簡単に申し込みすることができるので、ぜひご活用ください。
2.不動産ポータルサイトで調べる
現在売り出されている物件情報が掲載されているSUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトを活用する方法です。
全国あらゆる地域の物件を築年数や間取りなどの条件ごとに検索できるため、あなたが所有している空き家と似たような物件の相場価格を調べることができます。
例えば、「東京都品川区・築20年・木造一戸建て」と条件を絞って検索し、掲載されている価格を参考にすることで、おおよその売却価格を想定できるでしょう。
ただし、買取を依頼する際は、ポータルサイトに掲載されている売り出し価格の5～8割程になる傾向があります。
掲載価格はあくまで「売主の希望価格」であり、買取価格とは異なる点に注意してください。
3.REINS Market Informationで調べる
REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構（REINS TOWER）が運営している、実際に取引された「成約情報」を閲覧できるサイトです。
不動産ポータルサイトと同様に地域と築年数や間取りなどの条件を絞って検索します。
具体的な検索手順は下記のとおりです。
1.「REINS Market Information」にアクセスする。
2.「マンション」か「戸建」か調べたい物件の種別を選ぶ。
3.「都道府県」「地域」を選択して検索する。
4.「単価」「面積」「築年数」「成約時期」などの追加検索条件でさらに絞り込む。
取引情報グラフに結果が反映され、その地域での実際の取引相場の幅を確認できます。
空き家を売却した際のおおまかな成約価格を確認したい際に非常に有効です。
4.不動産情報ライブラリで調べる
不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営する不動産情報の総合サイトです。
国が提供する信頼性の高いデータベースであり、誰でも無料で周辺の価格情報を調べることができます。
このサイトの最大の特徴は、過去の不動産取引価格や「地価公示（国が評価した土地の標準価格）」を、地図上で視覚的に確認できる点にあります。
自分の空き家があるエリアを地図から選ぶだけで、周辺で実際にいくらで取引されたのかを具体的に把握することが可能です。
特に、建物の価値がほとんど残っていない築古の空き家を売却する場合、このサイトで得られる「土地の価格」が売却額の大きな目安となります。
不動産会社に相談する前に、まずは「自分の家がいくらくらいで売れそうか」という納得感のある根拠を知りたい場合に、非常に有効な手段です。
土地の売却相場を調べる方法をやさしく解説！注意点や費用・税金も
5.空き家バンクで調べる
空き家バンクとは、自治体が運営する「空き家を提供したい人」と「活用したい人」をつなぐサービスです。
本来は売買や貸し借りを目的としたサービスですが、掲載されている物件の価格を見ることで、その地域の相場を把握することもできます。
所有している空き家と同じエリアの事例があれば、非常に参考になるでしょう。
ただし、REINS Market Informationや不動産ポータルサイトとは違い、登録されている物件が空き家のみのため、情報量が少ないという側面もあります。
空き家バンクで調べる際は、上記で紹介した他の方法と組み合わせて参考程度に活用するのがおすすめです。
賢く空き家を売却するために！手残り金額を最大化するポイント
買取で空き家の売却を検討している方の中には、「できるだけ相場に近い金額で売却したい」と考えている方も多いのではないでしょうか。
売却価格を上げることも大切ですが、手元に残るお金を増やすためには、コスト削減や節税の知識も欠かせません。
これから紹介する4つのポイントを意識して、空き家売却を進めていきましょう。
複数の業者に査定を依頼する
少しでも高い価格で空き家を買い取ってほしいのであれば、1社だけでなく複数の不動産会社に査定の依頼をすることをおすすめします。
不動産仲介での査定の場合、提示された価格はあくまで「売り出し予想価格」であり、必ずしもその価格で売却できるとは限りません。
しかし、不動産買取での査定は、提示された査定価格がそのまま売却価格（手取り額のベース）になります。
そのため、複数の業者に査定を依頼し、それぞれの価格を比較して一番高い業者に買取を依頼することで、確実に高い価格で空き家を売却することができます。
1社ずつ連絡するのが面倒な場合は、一度の入力で複数社に依頼できる「不動産一括査定サービス」を利用すると効率的です。
当サイトが提供する「イエイ」は、物件情報等を入力するだけで簡単に複数社に査定の申し込みができますので、ぜひお試しください。
地域に特化した不動産会社に依頼する
複数の業者を比較する際は、空き家のある地域の不動産会社に査定や相談することもおすすめです。
空き家の買取価格は、買取後の空き家の活用方法や、その地域の需要によって大きく左右される傾向があります。
地域の不動産会社であれば、その土地のニーズや将来の再開発情報などに詳しく、全国対応の業者よりも一歩踏み込んだ高い査定価格を出してくれるケースも多いからです。
また、過去にその地域で空き家の買取実績が多数あるかどうかも、信頼できる業者選びの重要な指標となります。
残置物（家財道具）の扱いに考慮する
空き家の中に残っている家具や家電、ゴミなどの「残置物」をどう扱うかは、手残りの金額に直結します。
空き家の中に残置物が多くあると、不動産会社が処分費用を負担することになるため、査定価格が通常よりも安くなってしまう可能性があります。
できるだけ高く買い取ってもらいたいと考えているのであれば、事前に自分で残置物の整理をしておきましょう。
ただし、大型家具や大量の粗大ごみがある場合、自分で処分業者を手配すると数十万円のコストがかかるケースも珍しくありません。
不動産会社の中には、残置物の処理を安価な提携価格でサポートしてくれるサービスを提供していることもあります。
自分で費用を払って処分するのと、そのまま引き渡して査定額から差し引いてもらうのはどちらが最終的に得か、まずは不動産会社に相談してみるのが賢い選択です。
空き家売却の特例を確認する
売却後の手残りを最大化するために絶対に外せないのが、税金の特例です。
相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用できる可能性があります。
これは、要件を満たせば売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。
・適用期間
令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象
・主な要件
昭和56年5月31日以前に建築された（旧耐震基準の）家屋であること、相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいたことなど
この特例を利用できるかどうかで、最終的な手残り金額が数百万円単位で変わることもあります。
不動産会社に相談する際は、この特例が使える物件かどうかも併せて確認することをおすすめします。
空き家売却で失敗しないための注意点
空き家買取はスピーディーで便利な売却方法ですが、焦って契約を進めてしまうと「もっと高く売れたはずなのに」と後悔することになりかねません。
納得のいく取引にするために、下記の3つの注意点を必ず押さえておきましょう。
むやみにリフォームなどをしない
少しでも高く売りたいという一心で、売却前に自費でリフォームや解体を行うのはおすすめしません。
・リフォームをおすすめしない理由
買取業者は自社で安くリフォームするノウハウを持っているため、個人が数百万円かけて直しても、その分が査定額にそのまま上乗せされることは稀です。
かえって「リフォーム代の分だけ赤字になる」リスクが高くなります。
・解体をおすすめしない理由
建物を取り壊して更地にすると、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が外れ、土地の税金が最大6倍に跳ね上がる場合があります。
売却まで時間がかかると、高額な税金を払い続けることになるため、解体は業者の指示を仰いでからにしましょう。
買取であれば、不動産会社が「リフォームや解体の手間も含めて」引き受けてくれるため、余計なコストをかけず、まずはそのままの状態で査定を受けるのが鉄則です。
不動産は売却前にリフォームすべき？生じる影響や注意点など解説
買取保証という選択肢も検討する
空き家を買取してもらうことを考える前に、まずは本当に買取でないと売れないのか、あらためて検討することをおすすめします。
特に売却を急いでいない場合、市場価格に近い金額で売れる「仲介」を選んだほうが手残りが多くなり、お得だからです。
しかし、「高く売りたいが、いつまでも売れ残るのは困る」と不安に感じる方も多いでしょう。
そんな方に最適なのが、「買取保証」という選択肢です。
これは、一定期間は仲介で売却を目指し、もし期間内に売却できなかった場合には、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取るという売却方法です。
仲介と買取をあわせた売却方法のため、仲介で高く売れる可能性も探りつつ、最終的には確実に手放せるという安心感があります。
必ず買い取ってもらえるという訳ではない
不動産会社に買取を依頼すれば、どのような空き家であっても必ず買い取ってもらえると思われがちですが、実際には断られてしまうケースもあります。
具体的には、下記のケースが該当します。
・需要が極端に低い地域
人口減少が激しく、再販の見込みが立たないエリア
・法律で建て替えが制限されている
「再建築不可物件」などの法的な制約がある地域
・建物の状態が著しく悪い
シロアリ被害や腐朽が深刻で、倒壊の危険性が高い場合
特に、立地条件が悪すぎる物件は更地にしても売れにくいため、一般的な業者では拒否されることが少なくありません。
もし断られてしまった場合は、事故物件や訳あり物件を専門に扱う業者へ相談するなど、どの物件に強みを持つパートナーを慎重に選ぶことが大切です。
【完全ガイド】事故物件の売却方法！告知義務や相場・失敗しないポイントを徹底解説！
空き家買取のよくある質問
空き家の買取を依頼する際のよくある質問をご紹介します。
これらの疑問を解消して、安心して空き家売却を進めていきましょう。
査定で値が付かないこともあるの？
空き家の査定をして、値が付かなかったり、買取を拒否されたりしてしまうこともあり得る話です。
特に、築年数が古すぎる物件や、倒壊の危険がある「特定空き家（※）」に近い状態の物件は、建物価値がゼロとみなされます。
さらに、解体費用が土地の価値を上回ってしまう場合は、実質的に「マイナス」の評価となり、通常の業者では買取が難しくなります。
このような場合は、訳あり物件を専門に扱う業者に相談するか、自治体へ寄付を検討する、あるいは相続放棄（期限や条件あり）といった選択肢を視野に入れる必要があります。
放置すると固定資産税の負担だけが続くため、早めの決断が重要です。
1.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にある空家等をいう。
出典：空家等対策特別措置法について-国土交通省
空き家をそのままにしておくとどうなる？押さえておこう行政代執行
事故や事件があった物件でも売却はできるの？
事故や事件があった空き家であっても、買い取ってもらえることはあります。
不動産会社の中には、事故物件など「訳あり物件」の買取を専門に行っている業者が存在します。
一般的な仲介では買い手が見つかりにくい物件でも、こうした業者は特殊清掃やリフォーム、再販のノウハウを持っているため、諦めずに査定を依頼してみましょう。
また、買取であれば、ネット上に大々的に広告を出さずに取引ができるため、周囲に事情を知られずに売却を進められるというメリットもあります。
買取時に手数料は発生するの？
結論からいえば、不動産会社に直接買い取ってもらう場合、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料は、不動産会社が「買主を見つけてくれた報酬」として支払うものです。
買取は不動産会社自身が買主となるため、この手数料を支払う必要がないのです。
例えば売却価格が1,000万円の場合、仲介なら約39万円の手数料がかかりますが、買取ならその分が手元に多く残ることになります。
ただし、登記費用や印紙税、必要書類の発行手数料などの諸経費は別途かかることが一般的です。
最終的な手残りがいくらになるのか、契約前に内訳を必ず確認しておきましょう。
まとめ｜相場を把握した上で空き家を売却しよう
空き家の買取を依頼する際は、事前に売却相場を正しく把握することが何よりも大切です。
売却相場を把握することで、実際に買取をした際にどれくらいの価格で売れるか、納得感を持って判断できるようになります。
空き家の売却相場は、不動産ポータルサイトや不動産情報ライブラリ、REINS Market Informationなどで簡単に調べることができます。
買取を依頼する前に、まずは自分自身で一度調べてみてください。
また、空き家を買取してもらう際は、不動産会社選びも非常に重要です。
・相場を知るための自己調査
・地域に強い会社への相談
・複数社を比較する一括査定の活用
これらを組み合わせることで、ただ「早く売る」だけでなく、少しでも高い価格での売却が期待できます。
空き家のある地域の不動産会社に相談したり、複数の不動産会社に査定を依頼したりして、あなたの大切な資産を託せる信頼できるパートナーを見つけましょう。
当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、所有している空き家の情報を入力するだけで、簡単に複数の不動産会社に査定依頼することが可能です。
面倒な手続きをせず、スムーズに、かつ納得のいく価格で空き家を売却したいと考えている方は、ぜひ一度、当サイトの不動産一括査定サービスをお試しください。
無料一括査定はこちら
