この記事でわかること
空き家の価値を知るためには、まず最初に査定を受けるのが一般的です。
これから査定を依頼しようと思い、インターネットで空き家の査定のことを調べていると、「無料査定」という言葉を何度も目にしませんか。
無料と聞くと、手軽でお得な印象がある一方で、「本当に無料なのか」「後々お金を請求されるのではないか」と不安に感じる方も少なくありません。
特に空き家の場合、放置し続けると固定資産税の負担が増えたり、2024年4月から始まった「相続登記の義務化」への対応が必要だったりと、早めに価格を把握しておく重要性が高まっています。
本記事では、空き家の査定が無料でできる理由や依頼の流れ、有料査定との違いについて解説していきます。
この記事を読めば、安心して空き家の無料査定を依頼し、適切な処分の第一歩を踏み出せるようになるでしょう。
この記事の目次
空き家の査定は本当に無料なのか？
空き家の査定は、どの不動産会社に依頼しても基本的には無料で行うことができます。
無料と聞くと、お得である反面、何かデメリットもあるのではないかと心配になるかもしれません。
しかし、これには明確な理由があります。
不動産会社が無料で査定を提供しているのは、それが自社の利益につながる正当な「営業活動」だからです。
仕組みを理解すれば、決して怪しいものではないことがわかります。
査定が無料なのは「営業活動」の一環だから
不動産会社が査定を無料で行うのは、将来的に「仲介手数料」を得るためのきっかけ作りだからです。
通常、空き家の売却を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社が買主を探すために売却活動を行います。
そして、無事に売買が成立した際に、売主は不動産会社へ成功報酬として「仲介手数料」を支払います。
この仲介手数料は、不動産会社に売却を依頼して成立しない限り発生しません。
そのため、不動産会社としてはまず自社を知ってもらい、信頼を得る必要があります。
その手段として、気軽に依頼できる無料査定が用いられているのです。
つまり、査定は不動産会社が自社に売却依頼してもらうために行っているサービスであり、査定を依頼した時点では費用がかかることはありません。
有料の「不動産鑑定士」による査定との違い
査定は基本的に無料ですが、不動産鑑定士による「有料査定」も存在します。
結論からいえば、空き家を売りたいという目的であれば無料査定で十分です。
無料査定は不動産会社が「市場でいくらで売れるか」を算出するものですが、有料査定は国家資格を持つ不動産鑑定士が、公的な証明力をともなう「不動産の価値」を算出するものです。
有料査定は、主に次のような特別な場面で利用されます。
・親族間や離婚にともなう財産分与で、法的な証拠が必要な場合
・相続税の申告で、税務署に対して根拠を示す必要がある場合
・裁判の際に、資産価値の参考資料として提出する場合
鑑定費用は数十万円単位と高額になるため、売却価格の目安を知りたいだけであれば、特別な事情がない限り無料査定を選びましょう。
不動産鑑定士の役割とは？専門家が分かりやすく説明
空き家の無料査定で用いられる3つの査定の方法
空き家の無料査定には、主に「机上査定（簡易査定）」「訪問査定」「AI査定」の3つのスタイルがあります。
これらは精度や結果が出るまでの時間が異なるため、空き家の状態や「とりあえず価格を知りたい」「すぐにでも売りたい」といった現在の状況に合わせて使い分けるのが正解です。
下記の比較表でそれぞれの特徴をまとめました。
| 机上査定（簡易査定） | 訪問査定 | AI査定 | |
|---|---|---|---|
| 精度 | 低い | 高い | 低い |
| 所要時間 | 即日～数日 | 1～2週間 | 数秒～数分 |
| 現地確認 | なし | あり | なし |
| こんな方におすすめ | 大まかな価値を知りたい方 | 本格的に売却したい方 | 匿名で今すぐ知りたい方 |
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）は、不動産会社が現地を訪れることなく、過去の成約データや周辺の取引事例、最新の市場動向などを参考にして査定を行う方法です。
電話やメール、インターネットの専用フォームから物件の基本情報を送信するだけで、早ければ当日、遅くとも数日以内には査定結果を受け取ることができます。
ただし、この方法はあくまでデータ上の推計です。
空き家特有の「室内の傷み具合」や「日当たり・騒音」といった、現地で見ないとわからない個別事情は価格に反映されません。
そのため、訪問査定と比べると金額の精度は低くなる傾向があります。
まずは、「所有している空き家がいくらくらいで売れるのか、目安を知りたい」という検討初期の方におすすめな査定方法です。
不動産の簡易査定の方法と流れ、かかる費用を徹底解説！
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が物件を直接訪れ、外観や内観、立地条件、周辺の環境などを細かく確認して査定する方法です。
実際の広さや間取り、不具合の有無まで確認するため、机上査定に比べてより精度の高い結果を得られます。
約1〜2週間かかりますが、その分信頼性は非常に高いといえます。
また、担当者と直接コミュニケーションがとれるため、売却に関する相談ができるだけでなく、その会社や担当者が信頼できるかどうかも見極めることも可能です。
本格的に売却を検討している方や、物件の価値を正確に知りたい方に適しています。
AI査定
AI査定は、不動産会社に依頼せず、AIがビッグデータをもとに自動で査定を行う方法です。
インターネット上で物件の面積、築年数、場所などの情報を入力すると、AIが過去の成約データをもとに即座に価格を算出します。
数分で査定が完了するため、とにかく手軽に結果を知りたい場合に便利です。
ただし、机上査定と同様に現地の個別事情は考慮されないため、精度が低くなる傾向があります。
まずは「誰にも知られずに匿名でざっくりとした価格を知りたい」という場合に活用すると良いでしょう。
空き家の査定額を左右する5つの評価ポイント
空き家の査定額は、単に土地の広さだけで決まるわけではありません。
不動産会社は「その物件が市場でどれだけ需要があるか」を多角的に評価します。
特に空き家の場合、一般的な住宅よりも厳しくチェックされる項目があります。
ここでは、査定額に大きく影響する5つのポイントを解説します。
立地条件と周辺の市場動向
不動産価値に最も大きな影響を与えるのが立地です。
これは空き家であっても変わりません。
最寄り駅からの距離や、周辺にスーパー・病院といった生活施設が充実しているか、日当たりは良好かといった点が重視されます。
また、そのエリア全体の市場動向も重要です。
人口流入が続いている人気エリアであれば、建物が古くても土地としての価値が安定するため、高額査定につながりやすくなります。
建物の老朽化・シロアリ・雨漏りの有無
空き家は人が住んでいない期間が長いほど、湿気がこもり劣化が早く進みます。
そのため、建物のコンディションは厳密にチェックされます。
特に屋根や外壁からの「雨漏り」や、土台部分の「シロアリ被害」の有無は査定額に直結します。
構造部分に致命的なダメージがある場合は、解体費用を見込んだ評価となり、査定額が大幅に下がってしまう可能性がある点には注意が必要です。
土地の形状や「再建築不可」などの法的制限
土地の使いやすさも重要な評価基準です。
正方形や長方形などの「整形地」は建物を建てやすいため評価が高くなりますが、いびつな形をした「不整形地」は評価が下がる傾向にあります。
また、特に注意したいのが「再建築不可」の物件です。
接している道路の幅が足りないなどの理由で、今の家を壊した後に新しい家を建てられない土地は、活用方法が限られるため査定額は著しく低くなります。
管理状態や庭木の管理状況
建物の内部だけでなく、敷地全体の管理状態も重要な評価ポイントです。
庭木が隣家に越境していたり、雑草が放置されて荒れ放題になっていたりすると、近隣トラブルのリスクがあると判断され、査定時の印象を悪くします。
逆に、定期的に清掃や換気、庭の手入れが行われている形跡があれば、大切に管理されてきた物件としてプラスの評価につながることもあります。
権利関係や整理状況
空き家の売却をスムーズに進めるためには、権利関係が明確である必要があります。
特に相続した空き家の場合、名義人が亡くなった方のままになっていないか、境界線が確定しているかといった点が確認されます。
2024年4月からは「相続登記の義務化」も始まっており、名義変更の手続きが未完了のままだと売却自体がスムーズに進まないため、これらが整理されているかどうかも間接的に評価に影響します。
参考：「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」-法務局
空き家の無料査定を依頼する3つの手段
空き家の無料査定を依頼する方法は、大きく分けて3つの手段があります。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、あなたの希望する売却スピードや、かけられる手間に合わせて最適なものを選びましょう。
不動産会社に直接依頼する
空き家の売却が初めての方や、売却に関する知識があまりない方は、不動産会社を直接訪問して査定を依頼するのがおすすめです。
担当者と直接対面して話せるため、売却に関する不安をその場で解消しやすく、査定後の流れも把握しやすいのがメリットです。
また、直接相談することで、机上査定を挟まずに最初から訪問査定を申し込むこともできます。
ただし、1社ごとに訪問するのは相当な時間と労力がかかります。
特に複数の不動産会社を比較したい場合には、その都度同じ説明を繰り返さなければならないため、手軽に査定を進めたい方には不向きといえるでしょう。
不動産会社のホームページから依頼する
最近では、多くの不動産会社が自社のホームページから簡単に査定の申し込みができるようになっています。
専用のフォームに物件情報や連絡先を入力するだけで、いつでも気軽に申し込めるのが最大の特徴です。
机上査定であれば、結果をメールなどで待つだけで済みます。
ただし、依頼したい特定の不動産会社が決まっていない場合は、まずは会社探しから始める必要があります。
また、複数の業者に依頼する場合は、1社ずつ同じ情報を入力しなければならず、手間がかかってしまう点がデメリットです。
不動産一括査定サービスを用いる
「どの不動産会社に頼めばいいかわからない」「効率よく複数の会社を比較したい」という方に適切なのが、不動産一括査定サービスです。
不動産一括査定サービスとは、物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスのことです。
査定額だけでなく、各不動産会社の特徴や担当者の対応も一度に比較できるため、信頼できるパートナーを見つけやすいのが特徴です。
当サイトが提供する「イエイ」では、1,700社以上の厳選された優良業者の中から、あなたの空き家に最適な会社を最大6社ご紹介します。
複数の業者に個別に連絡する手間を大幅に省けるため、忙しい方でもスムーズに査定を進められます。
後悔しないために！空き家の査定で意識すべき5つの注意点
空き家の無料査定を依頼する際は、提示された金額をそのまま鵜呑みにするだけでなく、いくつかの注意点を押さえておくことが大切です。
査定はあくまで「売却の第一歩」であり、査定額の高さだけで決めてしまうと思わぬトラブルにつながることもあります。
安心して手続きを進めるためにも、下記の5つのポイントを必ず把握しておきましょう。
査定前に自分でも相場を把握する
空き家の査定を依頼する前に、まずは自分自身で相場を調べておくことが重要です。
事前に周辺の取引価格を知っておくことで、不動産会社から提示された査定額が妥当かどうかを客観的に判断できるようになります。
相場を調べる際は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構（REINS）の「REINS Market Information」などを活用すれば、どなたでも無料で直近の取引事例を確認できます。
自分なりに「これくらいかな」という目安を持ってから査定を受けることで、あまりにも安い金額で買い叩かれたり、不自然な高値に惑わされたりするリスクを減らせます。
空き家の相場の詳しい調べ方については、下記の記事でも紹介しているので、こちらもご参考ください。
空き家買取の相場はいくら？売却価格の調べ方と手残りを増やすコツを解説！
根拠のない「高額査定」を提示する業者には注意する
不動産会社の中には、媒介契約を結びたいために、あえて市場相場よりも高い査定額を提示してくる業者が存在します。
高い査定額は魅力的に見えますが、注意が必要です。
こうした業者の場合、契約を結んだ後に「売れないから」とすぐに大幅な値下げを要求してくるケースが少なくありません。
高額な査定額を提示された際は、必ず「なぜこの金額になったのか」という根拠を確認しましょう。
過去の類似実績や具体的なターゲット層など、納得のいく説明ができない業者は避けるのが賢明です。
空き家の状態が悪い場合は「買取」も視野に入れる
老朽化が激しい空き家やゴミ屋敷のような状態の場合、仲介での売却活動をしても買主が見つかりにくく、査定額が極端に低くなることがあります。
このようなケースでは、一般の個人に売る「仲介」だけでなく、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」も検討しましょう。
買取であれば、リフォームなしの現状のままスピーディーに現金化でき、仲介では断られるような物件でも価格がつく可能性があります。
仲介と買取、どちらが有利かは物件の状態次第ですので、査定時に両方の可能性を相談できる会社を選ぶと安心です。
不動産売却の買取と仲介はどっちがお得？メリット・デメリットを解説
複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較する
空き家の査定額は、不動産会社が得意とするエリアや物件種別によって大きく異なることがあります。
1社だけの査定では、その価格が適正かどうかを判断するのは困難です。
最低でも2〜3社に査定を依頼し、価格だけでなく「担当者の知識」や「提案の誠実さ」を比較しましょう。
複数の意見を聞くことで、所有している空き家の本当の価値と、最適な売却方法が見えてきます。
効率よく複数社を比較したい場合は、一度の入力で一括依頼ができる「不動産一括査定サービス」の利用が便利です。
しつこい営業には「お断り代行」などのサービスを使う
無料査定を依頼した際、業者によっては媒介契約を結ばせようとしつこく営業してくることもあります。
もし営業が負担に感じる場合は、曖昧にせずメールなどで「今回は見送ります」とはっきり意思を伝えることが大切です。
自分から断るのが苦手な方や、断っても連絡が止まらない場合は、一括査定サービスの運営元に相談しましょう。
当サイトが提供する「イエイ」では、サポートデスクの相談員があなたの代わりに不動産会社へお断りの連絡する「お断り代行」を実施しています。
このようなサービスを活用すれば、しつこい営業を心配することなく、安心して査定を依頼できます。
査定から売却完了まで！空き家処分の流れ
空き家の査定を行い、信頼できる不動産会社を見つけたら、いよいよ本格的な売却手続きに進みます。
空き家の売却には、一般的な不動産取引にはない税金の特例や、相続登記などの法的な手続きが絡むことも少なくありません。
スムーズに処分を終えるためにも、まずは全体の流れを把握しておきましょう。
ステップ1.査定依頼と媒介契約の締結
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された査定結果を比較検討します。
「この会社なら任せられる」と思える1社（または複数社）を選んだら、正式に売却を依頼するための「媒介契約」を締結します。
契約の種類には「専任媒介契約」や「一般媒介契約」などがありますが、空き家のように売却の難易度が物件によって異なる場合は、担当者とよく相談して選ぶことが大切です。
媒介契約の種類については、下記の記事で詳しく解説しているので、こちらもご参考ください。
不動産の媒介契約とは？種類の違い・選び方・後悔しない会社選びを徹底解説
ステップ2.売却活動と購入希望者との交渉
契約後は、不動産会社がインターネット広告やチラシなどを用いて買主を探す「売却活動」を開始します。
購入希望者が現れたら、実際に物件を見学する「内覧」が行われます。
空き家の場合、内覧時に「すぐに住める状態か」「修繕が必要な箇所はどこか」が厳しくチェックされるため、事前に最低限の清掃や換気を行っておくと交渉がスムーズに進みやすくなります。
ステップ3.売買契約の締結と引き渡し
買主と価格や引き渡し時期などの条件が合意に至ったら、正式に「売買契約」を締結します。
その後、買主から売買代金を受け取り、所有権の移転登記と物件の引き渡しを行います。
この際、「境界の確定」や「家財道具の処分」が完了している必要があるため、引き渡し日までにこれらを済ませておくスケジュール管理が重要です。
空き家の荷物処分には数十万円以上の費用がかかることもあり、それが原因で売却を躊躇してしまう方も少なくありません。
しかし、不動産会社が直接買い取る「買取」であれば、家財道具やゴミがそのままの状態でも現状渡しで売却できるケースが多々あります。
買取業者が提携する専門業者を使って一括で片付けを行うため、売主自身が重い家具を運び出したり、遺品整理を業者に手配したりする手間をすべて省くことができます。
「片付けが面倒で放置している」という場合は、ぜひ買取も視野に入れて相談してみましょう。
ステップ4.確定申告の実施
空き家を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、売却した翌年の2月～3月に「確定申告」を行う必要があります。
特に、亡くなった親が住んでいた実家を相続して売却した場合、「空き家の3,000万円特別控除」という節税特例を受けられる可能性があります。
この特例を適用するには確定申告が必須となるため、売却して終わりではなく、最後の税務手続きまで忘れずに行いましょう。
特例については、下記の記事でも紹介しているので、こちらもご参考ください。
相続した不動産を売却するにはどうする？基本的な流れや特例、注意点をご紹介
空き家査定の不安を解消！よくある質問（Q＆A）
空き家の査定を検討するにあたって、多くの方が抱きやすい不安をQ＆A形式でまとめました。
「遠方の実家で現地に行けない」といった空き家特有のお悩みについても触れていますので、まずは一度目を通してみてください。
Q.遠方の空き家でも立ち会いなしで査定できる？
A.はい、立ち会いなしでも査定は可能です。
机上査定はもちろん、訪問査定であっても必ずしも売主が現地に行く必要はありません。
不動産会社に鍵を預ける、あるいは信頼できる代理人に立ち会ってもらうことで、査定を進めることができます。
最近ではオンラインでの立ち会いや、詳細な調査報告書をメールで受け取れるサービスも充実しています。
「遠くて現地に行けないから」と諦めず、まずは不動産会社に相談してみましょう。
Q.査定したら必ず売らなきゃいけないの？
A.いいえ、査定だけでもまったく問題ありません。
査定はあくまで「今の価値」を知るためのものです。
査定結果を見て「今はまだ売りたくない」「親族の同意が得られない」と判断した場合は、売却を見送ることができます。
不動産会社も、査定だけで終わるケースがあることは承知しています。
将来の売却に備えて相場を把握しておくことは、資産管理として非常に重要です。
「売ると決めていないから申し訳ない」と遠慮せず、気軽に無料査定を活用してみましょう。
まとめ｜無料査定を賢く使って空き家問題を解決しよう
空き家の無料査定は、決して怪しいものではありません。
不動産会社が自社のサービスを知ってもらい、将来のパートナーとして選んでもらうための正当な営業活動の一環です。
査定を依頼したからといって、必ずその不動産会社と契約しなければならないわけではありません。
複数の会社に査定を依頼し、価格の妥当性や担当者の誠実さを比較した上で、あなたが「ここなら安心して任せられる」と思える会社を納得して選ぶことが何より大切です。
空き家は放置するほど老朽化が進み、価値が下がってしまうだけでなく、維持費や税金の負担も増え続けます。
まずは現在の価値を正しく知ることから始めてみましょう。
「どの不動産会社に査定を依頼すればいいかわからない」「効率よく複数の業者を比較したい」と感じているのであれば、不動産一括査定サービスの利用がおすすめです。
当サイトが提供している「イエイ」では、1,700社以上の優良業者と提携しており、物件情報を一度入力するだけで、あなたに最適な不動産会社を最大6社までご紹介します。
万が一、しつこい営業があった際も、サポートデスクが代行して連絡を止める「お断り代行」があるため、心理的な不安を感じることなくご利用いただけます。
空き家問題の解決に向けた第一歩として、ぜひ「イエイ」の無料査定を活用して、信頼できるパートナーを見つけてくださいね。
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